二世帯住宅を相続するときの注意点

1 二世帯住宅を相続するときの注意点

二世帯住宅を相続するときの注意点

　親と子が一緒に居住する二世帯住宅が増えています。二世帯住宅では、親と子で不動産を共有していることも多いため、親の相続のときに、親の共有持分が遺産となり、これを巡って相続人である子たちの間で争いが生じることがあります。

　将来相続争いが発生しないように事前の対策は重要です。また、現実に相続争いが発生した場合であっても、対処法を知っておくことは、早期解決の可能性が高まることになります。

　そこで、以下では、二世帯住宅を相続するときの注意点について解説いたします。

発生するトラブルの例

　二世帯住宅が親のみの所有であった場合

　たとえば、母親が既に亡くなっており、長男と長女の２人の子がいる父親が亡くなったというケースを考えてみましょう。父親は、長男夫婦と同居しており、長女は遠方に住んでいるときに、長男夫婦と同居していた二世帯住宅である不動産を、父親が所有していた場合について考えてみます。

　亡くなった父親の相続財産として、二世帯住宅のほかに十分な資産があれば、長男が二世帯住宅である建物や土地を取得し、長女が預貯金などを取得することにより、トラブルなく遺産分割協議が成立することが考えられます。

　しかし、二世帯住宅が主な相続財産である場合では、長男が二世帯住宅である不動産の取得をした場合に、それに見合う財産を長女が取得できなくなってしまいます。その上、長男が代償金の支払いができないと、トラブルになる可能性が高くなります。

　二世帯住宅が親と子の共有となっていた場合

　前記の事例で、二世帯住宅の土地・建物を父親と長男が共有で所有していた場合について考えてみます。

　この場合も同様に、亡くなった父親に、二世帯住宅の共有持分のほかに十分な資産があれば、トラブルなく遺産分割協議が成立することが考えられます。しかし、そうでない場合には、二世帯住宅が親の所有であった場合と同様のトラブルが発生する可能性が高くなります。

　また、二世帯住宅が親のみの所有であった場合には、理屈の上では、長女が不動産を取得するという解決方法もあり得ますが、親と子の共有となっていた場合、長女が親の共有持分を相続すると、不動産は長男と長女の共有になってしまうという問題もあります。

対策

　相続開始前の対策

共有状態の解消

　二世帯住宅が親と子の共有である場合には、事前に共有状態を解消しておくことで、トラブルが発生するのを防止することができます。

　共有状態の解消のためには、親が自身の有している持分を子に譲渡するか、贈与するかが考えられます。もっとも、譲渡の場合には、譲渡所得税が課税される可能性があり、贈与の場合には、贈与税が課税されることになります。　　

　そのため、生前に共有状態を解消するために、税金や手続費用などで過大な負担が生じないか、十分検討してから実行する必要があります。

遺言書の作成

　生前に遺言書の作成を行うことで、トラブルが発生するのを防止することができます。

　遺言がない場合、相続発生後に、相続人間で遺産分割についての話し合い（遺産分割協議）をして、誰がどの財産を取得するのかを決定する必要がありますが、この遺産分割協議において相続人間で意見の対立が生じてしまい、トラブルに発展することが多いです。　　　　

　そのため、たとえば、二世帯住宅が親と子の共有の場合、遺言書で、二世帯住宅の持分を同居している子に相続させる旨の内容を残しておくことで、遺産分割協議をする必要がなくなりますので、遺産分割をめぐるトラブルの防止につながります。もっとも、遺言書を作成するにあたっては、遺留分に配慮した内容のものを作成する必要があります。

　※　遺留分とは？

遺言における遺留文とは？

遺留分侵害額請求とは？

　相続開始後の対策

遺産分割協議

　不動産以外にも現金・預貯金などの遺産が十分にあれば、他の相続人に現金・預貯金を渡すことで遺産分割協議の成立に繋がります。しかし、被相続人に二世帯住宅以外の遺産がほとんどないというケースでは、その方法はとれません。この場合には、不動産を相続する相続人が、自己資金で代償金を準備して、これを他の相続人に支払う方法もあります（代償分割）。

不動産の売却

　二世帯住宅を売却して、売却代金を相続人間で分けることも考えられます。しかし、二世帯住宅を売却するとなると、亡くなった親と同居していた子が、引き続きそれまでの自宅に居住できなくなります。

　相続人間で二世帯住宅を共有することについて　　

　遺言書がなく、相続人間で話し合いをしなければならない場合に、二世帯住宅である不動産を、相続人が法定相続分で共有する方法を考えられるかもしれません。しかし、相続人間で二世帯住宅を共有することは、できるだけ避けるべきです。

　不動産を共有してしまうと、不動産を売却して現金化しようと考えても、共有者全員が同意してくれなければ、売却することはできません。なお、ご自身の共有持分のみを売却することはできますが、買い手の中でも共有持分のみを購入してくれる人は限られていますし、かなり低額で買い叩かれることになります。　　　

　また、不動産を共有した場合に、共有者の１人が死亡した際には、その共有持分についてさらに相続が生じ、その結果、共有者が増えて権利関係が複雑になる可能性があります。たとえば、長男と長女で不動産を共有している時点では、トラブルは生じないかもしれません。しかし、長男が亡くなり、長男の子どもたちが共有不動産を相続すると、異なる世代や関係性が薄い親族間で不動産を共有することになり、トラブルが生じる可能性が高まります。