借地権の相続について、評価方法やトラブル回避方法など、弁護士が徹底解説！

1 借地権とは？
2 借地権と相続
3 まとめ

Q.父が先日亡くなりました。相続人は，実家で父と同居していた私と母の２人です。
　父が亡くなったということで，父の財産を調査していると，実家の土地が実は父の所有ではなく，借地であることがわかりました。私と母は実家に住み続けることができるのでしょうか？相続税のことも教えて下さい。

A.あなたとお母様は，借地権をお父様から相続している可能性があり，その場合には，借地権の相続には土地の所有者の承諾は不要であるので，借地権の契約が存続している間は，実家に住み続けることができます。

借地権とは？

　借地権とは，建物所有を目的とした土地賃借権（または地上権）のことをいいます（借地借家法）。ですから，例えば駐車場として土地を借りている場合などは，借地権には該当しません。また，建物所有目的であっても，土地を無償で借りている場合も，賃借権ではなく，使用貸借権ですので，借地権には該当しません。

　借地権には存続保障のある普通借地権と存続保障のない定期借地権があります。普通借地権においては，貸主からの更新拒絶につき，強い制約が課されており，存続保障がなされております。

　　
　存続保障のある普通借地権では，次の２つの場合には，借地権者を保護するため，契約期間満了後に契約が更新されたとみなす「法定更新」の制度が用いられております。

ア　契約期間満了にあたって，借地権者から更新請求がされたときに，借地権設定者（土地所有者）がこれに異議を述べなかった場合
イ　借地権者が契約期間満了後も引き続き借地の使用を継続し，借地権設定者がこれに遅滞なく異議を述べなかった場合

　これらの場合に土地所有者から異議（更新の拒絶）をするには正当事由が必要です。これにより，借地権の存続が保障され，借地権者の居住利益が保護されております。

　これに対して，定期借地権とは，上記のような存続保障がなく，約定の期間が経過すれば土地の返還がされる借地権のことをいいます。定期借地権の中には，

①一般定期借地権

②事業用定期借地権

③建物譲渡特約付き借地権

があります。

借地権と相続

　借地権も被相続人（死亡した人のこと）の相続財産であり，相続の対象となります。

地主の承諾が必要？

　借地権の中でも，地上権を譲渡する場合は，地主の承諾は不要です。一方，賃借権の譲渡については，原則として，地主の承諾が必要です（民法６１２条１項）。そのため，賃借権の譲渡を承諾してもらうにあたって，承諾料を要求されることが多いです。

　もっとも，相続は，被相続人の権利義務を包括的に承継することから，相続により借地権を承継する場合には，地主の承諾は不要です。

　したがいまして，被相続人の死亡したことのみを理由に，地主から名義変更料を要求されたり，立ち退きを請求されたとしても，応じる必要はありません。

借地権と遺産分割

　借地権も相続財産になるので，遺産分割の対象となります。したがいまして，遺言書により借地権を取得する人が決まっていない場合には，遺産分割協議をして，相続人のうち誰が取得するか話し合いをする必要があります。

　もっとも，借地権付き建物の財産的価値が高く，相続財産の大部分を占める場合には，誰が借地権付き建物を取得するかについて相続人間で争いが生じる可能性があります。

　また，誰が借地権付き建物を取得するかについて争いがなくても，借地権付き建物を取得した相続人が，その他の相続人に代償金を支払う場合においては，借地権をどのように評価するかについても争いが生じる可能性があります。

　遺産分割における借地権の評価については，あらゆる場合に通用する基準のようなものはありません。したがいまして，税務上の評価を基準にして算定することもありますし，不動産業者に査定をしてもらった価格による場合もあります。

　このように，借地権に関しては，相続人間で争いが生じる可能性があり，当事者のみで解決が困難な場合には，家庭裁判所における遺産分割調停や遺産分割の審判により解決を図ることも可能です。

借地権と相続税

相続税の基本

　被相続人が死亡し，相続が発生すると，被相続人の相続財産の評価額によっては，相続税の申告が必要な場合があります。

　相続財産の課税価格が基礎控除額を超えると相続税の申告が必要です。一方，基礎控除額以下の場合には相続税の申告は不要です。

　平成２７年１月１日以降の相続または遺贈の場合の基礎控除額は，３０００万円＋６００万円×法定相続人の人数となっております。

【例：被相続人に配偶者と子供（実子）が２人いる場合】

基礎控除額は3,000万円＋1,800万円（600万円×３人）＝4,800万円であり，相続財産総額が4,800万円以下の場合には，相続税の申告・納税は不要です。

　逆に，借地権を加えた相続財産の額が，基礎控除額を超えている場合は，相続税の申告が必要です。

借地権の税務上の評価額の算定方法　

普通借地権の場合

　普通借地権の場合，借地権の目的となっている土地を更地として評価して（「路線価方式」または「倍率方式」により算定），その額に借地権割合をかけることで，評価額を算定します。そして，ここでいう借地権割合は、借地事情が似ている地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表に表示されています。また，路線価図や評価倍率表は，国税庁のHPで確認できます。

更地の評価額×借地権割合＝普通借地権における評価額

国税庁の路線価図・評価倍率表はこちら

定期借地権の場合

　定期借地権の価額は、原則として、被相続人の死亡の日において借地権者に帰属する経済的利益及びその存続期間をもとにして評定した価額によって評価します。

　定期借地権の評価額の計算は，複雑であり，税理士等の専門家にご相談したほうが良いでしょう。

　また，国税庁のタックスアンサー「No.4611　借地権の評価」などもご参照ください。

国税庁の「No.4611　借地権の評価」はこちら

借地権について小規模宅地の特例が適用できる場合がある。

　借地権を相続した場合であっても、一定の要件を満たす場合には，小規模宅地等の特例が適用できます。

まとめ

　それでは今回の内容を確認しましょう。

借地権とは，建物所有を目的とした土地賃借権または地上権のことをいいます。
借地権には存続保障のある普通借地権と存続保障のない定期借地権があります。
借地権も相続財産であり，相続の対象となります。
借地権も相続財産になるので，遺産分割の対象となります。借地権付き建物については，誰がそれを取得するのか，評価をいくらとするのかについて争いが生じる可能性があります。
借地権を加えた相続財産の額が，基礎控除額を超えている場合は，相続税の申告が必要です。その際は，借地権の評価額や相続税の特例の適用の有無が問題となります。