相続登記の義務化にあたり、やるべきことや注意点は何ですか？

1 相続登記の義務化とは？
2 令和６年４月より以前の相続についてはどうなる？
3 相続登記をする場合、税金はかかる？
- 3.1 登録免許税の免税措置
4 「正当な理由」があれば過料されることはありません！
- 4.1 正当な理由
5 どうしても相続登記ができない場合はどうすればいい？
6 まとめ

Ｑ　父は、令和６年４月に亡くなりました。

　　父の遺産は自宅不動産のみで、今は母が住んでいます。父の相続人は私と母のみです。

　　自宅不動産の名義は、父のままになっていますが、最近、相続登記が義務化されたという話を聞きま　

　した。

　　私たちはこれから具体的にどうすればよいですか？また、相続登記を申請するにあたっての注意点は

　ありますか。

Ａ　令和６年４月１日～、相続によって不動産を取得した場合は、３年以内に相続登記の申請をすること

　が義務付けられました。

　　遺産分割の話し合いが終了していない場合であっても、期間内に相続登記をしなければなりません。

　なお、３年以内に「正当な理由なく」相続登記または相続人申告登記をしなかった場合には、１０万円の過料が科されます。

　また、相続登記の申請の際に、『登録免許税』が課税されますが、これには２つの免税措置があります。

　以下で詳しく説明します。

相続登記の義務化とは？

　日本全国で、相続発生後に名義を変更しないまま放置する事例が見られ、所有者不明の土地が多く存在することが社会問題となりました。全国にある所有者不明の土地の総面積は、九州全体の大きさに匹敵すると言われており、その1/3が、相続登記をすることなく、放置された土地であると言われています。

　そこで、令和６年４月１日より、相続により不動産を取得した場合には、相続登記の申請をすることが義務付けられました。これを、【相続登記の義務化】といいます。「相続登記」とは、被相続人（亡くなった方）の名義から、相続人（財産を相続した方）へ、登記名義を変更する手続きです。

　具体的には、相続により不動産を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請義務が生じます（不動産登記法第７６条の２第１項）。　　

　正当な理由がないのに、相続登記の申請を怠った場合は、１０万円以下の過料の対象となります（同法１６４条第１項）。

　★相続登記の義務化に関する法務省ＨＰ

　なお、遺産分割協議（※遺産分割の話し合い）が成立した場合は、成立した日から３年以内に、「所有権移転登記の申請」が義務付けられています（同法第７６条の２第２項、同条の３第４項等）。この場合も、違反があれば１０万円以下の過料が科されます（同法１６４条第１項）。

令和６年４月より以前の相続についてはどうなる？

　相続登記の義務化の施行日が【令和６年４月１日】となっているため、令和６年４月１日以前の相続に関しては、適用されないと思うかもしれません。

　しかし、令和６年４月１日以前の相続についても適用されますので、注意が必要です。

　令和６年４月１日以前に取得した不動産については、施行日である令和６年４月１日から３年以内に相続登記の申告を行うことが義務付けられています。

　つまり、令和６年４月１日以前に相続した不動産は、令和９年３月３１日までに相続登記をする必要があるということになります。

　そのため、相続登記が義務化される令和６年４月１日より前に相続したとしても、安心することはできず、令和９年３月３１日までに相続登記の申告をしなければ、１０万円以下の過料が科される可能性がありますのでご注意ください。

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　★土地を相続し相続登記をしなかった場合、どのような不都合が生じますか？

相続登記をする場合、税金はかかる？

　相続登記の義務化に伴い、「登録免許税」の免税措置が実施されることとなりました。

　「登録免許税」は、相続を原因とする場合には、通常、固定資産評価額の１０００分の４の額が課税されます。仮に、固定資産評価額１０００万円の土地を相続した場合、４万円の登録免許税を納付する必要があります。

　しかし、今回の相続登記の義務化に伴い、「登録免許税」の免税措置が２つ設けられました。

　なお、いずれの免税措置も、令和７年３月３１日までの期間制限があるだけでなく、申請書の提出が必要となりますのでご注意ください。

登録免許税の免税措置

　①相続（※相続人への遺贈も含む）により、土地の所有権を取得した場合

　　相続によって土地の所有権移転登記を受ける前に、登記を受ける相続人が死亡したときは、登録免許

　税が免税されることとなりました（※平成３０年４月１日～令和７年３月３１日までの間）。

　　例えば、祖父から父へ不動産が相続されたものの、名義変更を行う前に父が死亡した場合は、父の子

　が相続登記の申請をする際に、祖父から父への登録免許税が課税されません。

　　なお、祖父→父の相続登記申請を行う前に、父が死亡した場合であっても、一度登記申請をする必要

　があります（＝相続登記をとばして行うことはできません。）。

　②　不動産の評価額が１００万円以下である場合（※以下の条件あり）

　　・　平成３０年１１月１５日～令和７年３月３１日までの間に、土地を相続したこと（相続人に対す　

　　　る遺贈も含む）による所有権移転登記

　　　または

　　・　令和３年４月１日～令和７年３月３１日までの間に、表題部の相続人が行う所有権保存登記（＝　　　

　　　所有権登記されたことのない不動産に対する最初の登記）

「正当な理由」があれば過料されることはありません！

　相続登記の申請は義務付けられていますが、申請を怠った場合には、１０万円以下の過科の対象となります。

　この過料については、

　・登記官が、相続登記の申請義務違反を発見

・違反者に対して、期間を定めて相続登記の申請を催告

　「正当な理由」なく期間を経過

　　の場合に、登記官が管轄の地方裁判所に通知することになっています。

　裁判所は、登記官から通知を受けると、裁判所にて過料の決定を行います。そして、義務違反者に過料決定の通知が送達されます。

　ただし、相続登記の申請義務違反について「正当な理由」がある場合には、過料が科されることはありません。

　「正当な理由」として認められる事情は以下の５つです。（「民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（相続登記の申請義務化関係）（通達）〔令和５年９月１２日付法務省民二第９２７号〕」）

正当な理由

　①　相続人が極めて多数であり、戸籍関係書類等の収集や、他の相続人の把握等に多くの時間を要する

　　場合

　②　遺言書の有効性や、遺産の範囲等が相続人の間で争われているために、相続不動産の帰属主体が明

　　らかにならない場合（＝相続不動産が誰のものかはっきりしていない場合）

　③　相続登記等の申請義務を負う者自身に、重病その他これに準ずる事情がある場合

　④　相続登記等の申請義務を負う者が、配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護等に関する法律（平

　　成１３年法律第３１号）に規定する被害者その他これに準ずる者であり、その生命・心身に危害が及

　　ぶおそれがある状態であって、避難を余儀なくされている場合

　⑤　相続登記等の申請義務を負う者が、経済的に困窮しているために、登記の申請を行うために要する

　　費用を負担する能力が無い場合

　なお、その他の場合であっても、事情に応じて「正当な理由」が判断されることもあります。

どうしても相続登記ができない場合はどうすればいい？

　他の相続人と連絡が取れないままなのに、相続登記の申請期間が迫っている場合など、相続登記の申請ができない事情もあると思います。しかし、それが「正当な理由」とは言い難い場合は、相続登記の簡易的な手続きとして『相続人申請登記』があります。

　『相続人申請登記』は、登記名義人（亡くなった方）の相続人であることを申告する登記手続きです。登記官に対し、相続登記の対象となる不動産を特定した上で、戸除籍謄本等の必要書類を提出します。そして、不動産の登記名義人（亡くなった方）の相続が開始したこと、また、自らがその相続人であることを申出ることで手続きができます。

　通常の相続登記は、登記名義人（亡くなった方）の出生から死亡までの一生分の戸籍謄本等を全て揃えて、相続人や法定相続分を明らかにする必要があります。しかし、『相続人申請登記』の場合は、申出人が、亡くなった方の相続人であることが分かる戸籍謄本等があれば足りますので、事務的な作業の手間がかなり軽減されます。また、この手続きについては、「登録免許税」が課税されませんし、相続登記の申請義務違反で過料を科されるおそれもなくなります。

　あくまで一時的な手続きに過ぎないので、相続した不動産を売却したり、抵当権を設定する場合には、正式に相続登記をする必要があります。

　さらに、相続登記の申請義務を履行したとみなされるのは、『相続人申告登記』を申し出た相続人のみであること（※ただし、他の相続人による代理申し出は可能）、また、遺産分割が成立した後の相続登記は別途申請が必要であることに注意が必要です。

まとめ

　令和６年４月１日に施行された相続登記の申請義務化により、３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられました。遺産分割協議が終了していないといった事情があったり、令和６年４月１日以前に発生した相続であっても、期間制限内に「正当な理由」なく相続登記の申請をしなければ、過料されるおそれがあるため、注意が必要です。

　また、「登録免許税」については、２つの免税措置がありますが、どちらも期間制限があることと、期間内に申請書の提出が必要であることも注意が必要です。

　このように、相続登記や税金関係には期間制限がありますので、少しでも不安がある場合には、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

　当事務所は、弁護士歴２７年以上の弁護士が在籍しており、多くの相続に関するご相談を受けてきました。机上の法律知識だけでは得られない、多数の相談や解決実績に裏付けられた実践的なノウハウを蓄積しております。

　こういった経験から、相続登記・税金関係の問題だけでなく、相続全般について、皆様に最適なサポートを提供いたします。お悩みの方は是非一度、当事務所にご相談ください。