遺産分割においては、「時価」を基準に分割方法を協議するのが原則です。

しかしながら、「時価」以外にも、土地と建物では、それぞれ複数の評価方法があります。土地と建物では種類も異なりますので、それぞれについて解説します。

土地の評価方法

土地の評価については、「一物五価」または「一物四価」という言葉があり、ひとつの同じ土地に対して、４種類または５種類の評価方法があります。公示地価、固定資産税評価額、路線価、時価（実勢価格）、基準地価の５種類です。これらの評価方法があるのは、評価額を決める主体によって視点や基準が違うためです。

(1) 公示地価

公示地価は、国土交通省土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を、毎年３月下旬に公示します（令和4年地価公示は、26,000地点で実施）。公示価格は、１地点につき、不動産鑑定士２名以上による鑑定結果を加味した上で決定されます。

これらは、一般の土地の取引に対して指標を与えること（売却価格の参考となります。）や、不動産鑑定の規準となる等の役割があります。また、公示価格は、固定資産税評価額、路線価のもとにもなります。

　(2) 固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づいて各市町村が１つ１つの固定資産を評価し、決定します。固定資産のうち土地・家屋については、3年に一度評価が見直され、それ以外の年度は据え置きとなります。

固定資産税評価額は、固定資産税の額を決める際に用いられます。また、そのほかに、都市計画税や不動産取得税、登録免許税を算出する基準にも用いられます。

一般的に固定資産税評価額は、公示地価の７０％程度が目安となります。あくまで税金を算出する際の基準になりますので、不動産の売却価格の参考にはされません。

(3) 路線価

路線価は、路線に面する標準的な宅地の、１平方メートルあたりの価額をいい、相続税・贈与税を算出する際に用いられます。毎年1月1日を基準日として評価し、国税庁が同年7月1日に発表します。

路線価は、公示地価や売買実例価格、不動産鑑定士による鑑定評価額等をもとに決定されます。

一般的に路線価は、公示地価の８０％程度が目安となります。路線価は相続税・贈与税に関する評価額ですので、売却時にはほぼ参考にされません。

　(4) 時価（実勢価格）

実際の市場取引から形成される価格のことです。

　(5) 基準地価

国土利用計画法により、都道府県知事が毎年発表する価格です。毎年７月１日の評価が同年9月20日頃に公表されます。

基準地価の評価方法は公示地価とほぼ同じです。ただし、都市計画区域内以外も評価対象に含まれる点や、公示地価を調査する場合には不動産鑑定士２名以上による鑑定が必要ですが、基準地価では１名以上とされている点が異なります。

役割についても、公示地価とほぼ同じになります。なお、基準地価の一部については、公示地価と同地点での評価もあるため、１月１日時点の「公示地価」と７月１日時点の「基準地価」を比較することによって半年ごとの評価の動向を計ることもできます。

建物の評価方法

建物の評価については、固定資産税評価額と時価（実勢価格）があります。

これらの評価の方法に関しては、前記の土地の部分で述べたことと同じになります。

なお、建物についての相続税・贈与税は、固定資産税評価額をもとに算出されることになります。

遺産分割における不動産の評価

財産評価の基本的な考え方は，遺産分割時の時価（実勢価格）を用いることになります。

ただし、不動産の「時価」というのも難しい問題があります。「公示価格」と「基準地価」は時価に近いですが，全ての土地についての評価がされている訳ではありません。そのため、現実の解決において、費用をかけずに円満に協議ができる場合には，「相続税路線価」や「固定資産税評価額」を基準にして協議を進めることが多くあります。もっとも、前記のとおり「相続税路線価」は公示価格の概ね８０％程度，「固定資産税評価額」は概ね７０％を目安として評価されていますので、「相続税路線価」÷８０％や、「固定資産税評価額」÷７０％で計算した金額を、その不動産の評価額として協議を進めることもあります。

また、バブル期のように急激に不動産価格が上昇している時期や、逆にバブル崩壊などにより地価が急激に低下している時期などは，時価と公的評価額との乖離が更に大きくなることもあり，公的な評価を基準に協議をするのが公平とはいえないこともあり得ます。

このように土地の評価について、相続人間で評価方法や評価額が納得できない場合には，裁判所の調停の利用や、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼するなどの方法を講じることになります。

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