共有不動産とは、１つの不動産を複数人で共有している状態の不動産のことです。共有不動産の売却には共有者全員の合意が必要になります。そのため、共有不動産の売却を希望する場合でも、共有者のうちの１人が同意しないときには、共有不動産を売却することができません。

このような事態への対処としては、共有状態を解消することが考えられます。共有状態の解消には以下の方法が考えらえます。

ご自身の持分を売却する方法

ご自身の共有持分については、他の共有者の同意を得ることなく、自由に売却できます。

ご自身の持分を第三者に売却する際には、共有持分を専門に扱う不動産業者の利用が考えられます。もっとも、持分の売却については、売却や利用の制約があることから、売却価格は相当程度低くなる傾向にあります。

また、ご自身の共有持分を第三者に売却するのではなく、他の共有者に売却することも考えられます。共有不動産の売却に同意しない共有者については、その不動産を手放したくないという考えの場合もあり、そのような場合には持分の買い取りに応じる可能性もあると考えられます。

相手の持分を買い取る方法

資金に余力があり、またご自身の共有持分の割合が大きい場合には、他の共有者の共有持分を買い取り、単独で所有権を持ち、そのうえで不動産を売却するという手段が考えられます。

この場合、他の共有者との間で持分についての売買契約を成立させる必要があります。共有不動産の売却に同意しない共有者との間で、持分の売買契約を成立させることは難しいものになることが考えられます。

共有物分割による方法

共有者間の協議によって共有物分割を行うことも考えられます。共有者間でどのような共有物分割を行うかにつき合意できる場合には、その分割方法は基本的に自由に決めることができます。

共有物分割について共有者間の協議が調わない場合には、裁判所において共有物分割調停や共有物分割請求訴訟により解決することになります。

裁判による共有物分割には、現物分割、代償分割、換価分割があります。

(1)現物分割

現物分割とは、共有物を物理的に分割することをいいます。建物の場合は、建物自体を物理的に分割することは現実的に困難ですので、現物分割が採用されることは基本的にないと考えられます。土地の場合は、共有持分の割合に応じて分筆することが考えられますが、土地の形状、面積などから分筆が現実的ではない事例が多く、あまり行われていません。

(2) 代償分割

代償分割とは、共有者の一部が共有物を取得し、その他の共有者に対して代償金を支払う分割方法です。代償金の金額については、共有物件を時価評価したうえで、共有持分の割合に応じて、共有物件を取得しない共有者が受け取るべき金額を算定します。

代償分割は、不動産を処分したい者にとっては代償金を受領でき、また不動産を手放したくない者にとっては不動産の保有を続けられるという点では双方にとって受け入れやすい解決方法といえます。しかしながら、評価額の高い不動産などでは、代償金を支払うだけの資金力がないなどの理由で行えないこともあります。

(3) 換価分割

換価分割とは、共有物を売却し、売却代金を共有者間で分ける分割方法のことをいいます。換価分割の場合、一円単位で売却代金を分けられるため、共有持分割合に応じた公平な分割が実現できるメリットがあります。その反面、共有物自体がどの共有者の手元にも残らないことになります。

判決による場合、競売を命じる判決を得て、競売による売得金から諸経費を控除した残金を共有持分の割合に応じて取得することになります。最近は、競売でも、時価に近い価格で競落される例が多いものの、競売の場合にはいくらで売却されるか分からないという不安定さがあることと、手続に８ヶ月程度かかるという問題があります。そのため、当事者間で話ができる場合には、任意売却によって共有状態を解消することもよく行われています。

まとめ

ご自身の共有持分を他の共有者などに売却することや、逆に他の共有者の持分を買い取るなどの方法について話し合いで解決することも考えられます。話し合いで解決できるのであれば、比較的に短い期間での解決が可能になります。

しかし、話し合いで解決できない場合でも、最終的には共有物分割請求訴訟を提起して、判決を得て共有状態を解消することは可能ですので、最終的には何らかの解決が可能ということになります。ただし、手続には専門的な知識が必要ですので、是非、不動産に詳しい弁護士に御相談ください。

なお、共有者の一部の所在が不明な場合の対応について、2023年（令和5年）4月1日から新たな制度が創設されます。

詳しくは、こちらをご覧ください。