【民法改正】相続登記に期限が設けられるの?不動産・土地相続への影響を弁護士が解説

空き家 不動産登記簿から所有者が直ちに判明しない,または所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地のことを「所有者不明土地」といいます。これまで,土地の所有者が死亡し,相続が発生しても,相続登記をすることが義務ではなかったため,このことも原因となって,「所有者不明土地」が発生していました。

 

 そこで、相続登記と住所変更登記の義務化,相続土地の国庫帰属制度の創設,土地利用の円滑化のための制度の導入を盛り込んだ民法,不動産登記法等の改正法が,2021年4月21日に成立し,同月28日公布されました。

 

 改正法は,原則として公布後2年以内(相続登記義務化関係は公布後3年以内、住所等変更登記義務化関係は公布後5年以内)の政令で定める日に施行されます。

 

登記義務化のポイント

 今回の登記義務化のポイントは次のとおりです。

 

相続登記の義務化

 相続(相続人が遺贈を受けた場合も含む)による不動産取得を知ったときから3年以内に相続登記の申請をすることを義務づけ,正当な理由なく申請しない場合には,10万円以下の過料の対象となります。

 

住所等変更登記の義務化

 住所等変更登記も住所等の変更日から2年以内の変更登記申請が義務付けられ,正当な理由のない申請漏れは,5万円以下の過料の対象になります。

 

相続登記の負担の軽減

 これまで相続登記をするにあたって障害とされてきた様々な手続き負担を軽減するために,相続人が、登記名義人の法定相続人であることを申し出て,登記官が職権でその旨を登記する制度(相続人申告登記制度)が新設されます。また登録免許税の負担軽減なども検討されています。

 

所有不動産記録証明制度の新設

 所有不動産の把握を容易にして申告漏れ等を防ぐため,特定の者が名義人となっている不動産の一覧を証明書として発行する制度(所有不動産記録証明制度)も新設されます。

 

相続登記の義務化のQ&A

 いいえ,施行日前に相続が開始した場合にも適用されます。

 この場合は,登記の期限は「相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日」または,「改正法施行日」のいずれか遅い日から3年以内になります。多くの方にとっては,改正法施行日から3年以内に登記をしなければならないことになるかと思われます。

 不動産登記法上、他の相続人等との共同申請を求められていたものが簡略化されて、受遺者が単独で所有権移転登記を申請することができるようになります。

 相続の開始(相続人に対する遺贈も含む)があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から3年以内に、申請する必要があります。

 2024年(令和6年)4月28日までの政令で定める施行日からです。

 なお,住所等変更登記の義務化は2026年(令和8年)4月28日までの政令で定める日からになります。

 登記名義人本人又はその相続人が,法務局に対し,所有不動産の一覧情報(所有不動産記録証明書)の交付を請求できる制度が新設される予定です。

 これまで実務では,固定資産税課税明細(名寄帳)を各市区町村に申請して取得する方法で、被相続人の所有不動産を調査するという方法をとってきました。しかし、私道など非課税地については漏れているといった点や,市町村ごとに申請する必要がありますので,各地に分散して不動産を所有されている場合に漏れが生じる可能性があるなどの課題がありました。新たな制度では,法務局で、所有財産一覧を発行してもらえるようになりますので,これまでよりも簡単に調査ができるようになることが期待できます。

 ただし,現実には,住所と氏名が一致していなければ財産の集約ができませんので,住所等変更登記が義務ではない現状では,登記上の住所・氏名が変更されていないものも存在していますので,正確な情報を反映したものになるのかという問題はあります。今後,どのようなシステムになっていくのかなど注目されます。

 「相続人である旨の申出」をすれば,法務局が職権で「相続人である旨の申出等による登記(相続人申告登記)」をする制度が新たに創設されます。この手続きをすれば,「登記を申請する義務を履行したものとみなす」とされていますので,過料の対象にはなりません。

  なお,相続人申告登記は,あくまで「登記簿上の所有者」が亡くなったことを示しているに過ぎず,相続人から相続人に権利が移転したということを示すものではありません。

  そのため,「相続人である旨の申出」をする際に、法定相続人全員を調査して,法定相続分を明らかにするなどの作業は必要なく,登記簿上の所有名義人が死亡したことと,申し出をするものがその相続人であることを明らかにできる戸籍謄本等があれば申し出できることになると思われます。

  このように簡単な手続きではありますが,相続登記そのものではありません。そこで,申出をした者が,その後遺産分割協議を成立させて,不動産の所有権を取得した場合には、遺産分割の日から3年以内に登記をしなければなりません。

 

登記の義務化を踏まえて対応すべきこと

 すでに相続が開始しているにもかかわらず,相続登記をせずに放置している方にも,改正法施行後は,「相続登記の義務化」の規定が適用されます。したがって,改正法施行までには,まだ時間はあるものの,速やかに相続の手続きを進める必要があります。


 これまで相続登記を放置していたのには,様々な理由があると思われます。そもそも,他の相続人と連絡がとれない,他の相続人との遺産分割協議がまとまらない,面倒なので放置していた,資産価値の低い不動産なので,取得したいと思わないなど様々かと思われます。理由によって,今後の対応方法も異なってきますので,まずは弁護士に相談するなどして,相続登記ができるように準備を進めましょう。

 

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この記事の監修者

監修者:弁護士・税理士 岡本成史

【専門分野】

相続、不動産、企業法務

 

【経歴】

平成6年に、京都大学法学部在学中に司法試験合格。平成9年に弁護士登録後、大阪の法律事務所勤務を経て、平成18年10月に司法修習の配属地でもあった福岡で岡本綜合法律事務所を設立。

 

平成27年に相続診断士を取得し、相続の生前対策に積極的に取り組む。また、平成29年には宅地建物取引士(宅建)、平成30年には家族信託専門士、税理士の資格を取得・登録。不動産や資産税・相続税にも強い福岡の弁護士として活動している。

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