不動産の処分方法について複数のシミュレーションを提示することで代償金を低額に抑えて有利な解決ができた事案

相談内容

依頼者の母親は20年以上前に死亡し,その際,母親が相続で取得していた不動産について,配偶者である父親が相続していました。父親は依頼者の母親との死別後に再婚していました。その後,父親が死亡され,父親の相続について,法定相続人は後妻と依頼者であり,財産として自宅不動産と預貯金がありました。

 

依頼者は,母親方から引き継がれてきた不動産を何とか取得したいとの思いもありましたが,その土地が都心部に存在し,しかも戸建て住宅の敷地としては少々広い土地であり,評価額も高いために,その不動産を取得するためには支払うべき代償金が高額になりそうでした。そのため,代償金の額次第では,不動産の取得を断念して,不動産を売却して金銭を取得するしかないのではないかと悩みながら,弊事務所に相談し,遺産分割協議について依頼されました。

 

弁護士の活動内容

後妻も,代償金を準備できないことから不動産の取得を希望していませんでした。そのため,依頼者が不動産を取得する場合の代償金の額がどの程度になるのかが問題となり,依頼者にとっては,代償金の額が低くなればなる程メリットがある一方で,代償金が高額になると不動産の取得を断念せざるを得ない状況でした。

 

遺産に不動産が含まれる遺産分割協議ですので,まずは不動産業者の査定を取得するなど不動産の評価額を試算しましたが,最近開発が進んでいる地域であったため,想定以上に高額の査定額が示され,このままでは不動産の取得を断念せざるを得ない状況でした。

 

そこで,不動産の処分の方法について,古家付きで売却するパターンマンションデベロッパーに売却するパターン建物を解体して,2区画に分筆して売却するパターンなどいくつかのパターンで,現実に手元に残る金額と処分までに要する見込み期間のシミュレーションをして,相手方を説得することにしました。

 

結果

協議の結果,いくつかのパターンの中で,早期処分が可能な方法で,現実に手元に残る金額を代償金とする場合,依頼者においてもなんとか資金調達が可能でしたので, 前記金額を代償金として支払うことで,依頼者が不動産を取得するという内容で遺産分割協議が成立しました。 

 

弁護士の所感(コメント)

遺産分割協議では,不動産の時価評価を基準にして遺産分割協議を行うのが原則ではありますが,不動産を現金化する場合には,仲介手数料,測量費用等の諸費用のほかに,翌年には譲渡所得税の納税なども必要になってきますので,手元に残る現金は評価額を大きく下回ることになります。本件では依頼者が代償金相当額の資金調達ができない場合には,相手方と共同して不動産を売却し,売却金を分けるしかなかったこともあり,相手方との交渉でも,結局,相手方の手元に幾らの現金が入るのかという視点からの話をすることができました。その中で,不動産の立地,特性などを踏まえた利用方法,処分方法ごとに説得的なシミュレーションを提示することで,早期に売却ができる処分方法をとった場合に相手方が取得できる金額で説得することができました。

 

 不動産及び税金についての知識を有するとともに,不動産・税金に関係するネットワークを活用することで,より説得的な交渉ができ,有利に解決ができた事例です。 

 

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この記事の監修者

監修者:弁護士・税理士 岡本成史

【専門分野】

相続、不動産、企業法務

 

【経歴】

平成6年に、京都大学法学部在学中に司法試験合格。平成9年に弁護士登録後、大阪の法律事務所勤務を経て、平成18年10月に司法修習の配属地でもあった福岡で岡本綜合法律事務所を設立。

 

平成27年に相続診断士を取得し、相続の生前対策に積極的に取り組む。また、平成29年には宅地建物取引士(宅建)、平成30年には家族信託専門士、税理士の資格を取得・登録。不動産や資産税・相続税にも強い福岡の弁護士として活動している。

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