不動産の評価額アップにより1000万円以上有利な条件で調停を成立させた事案

相談内容

依頼者は亡父の先妻のお子さん達で,相手方は後妻であり,亡父は遺言を残さず亡くなられました。依頼者が後妻との間で遺産分割協議をしようとしたところ,後妻は弁護士に委任されました。

後妻の弁護士は,後妻が収益用アパートを相続することを希望していること,アパート購入のためのローン残高が大きいため,遺産の評価はマイナスであるとして,僅かな解決金を支払うという提案しかせず,協議は決裂して調停の申立がされました。

相手方は調停でも同様の主張を崩さず,平行線のまま進展がないとして弊事務所に相談に来られました。

争点

収益用不動産の評価について,「時価」が幾らであるのかが問題になり,時価額次第で法定相続分相当額も変動します。

弁護士の提案内容

不動産業者数社と協議をし,最終的に数社に査定を依頼しました。

また,収益アパートの実態等を最も把握している収益アパートの管理会社にも照会し,その意見を伺いました。

これらをもとに作成された複数の資料を裁判所に提出して調停を進めていくことにしました。

結果

相手方が主張する評価額を大幅に上回る査定額が記載された査定書数通を裁判所に提出し,相手方の主張する金額に疑義を抱かせることに成功した結果裁判所を通じて不動産鑑定士に簡易な評価をしてもらうことになりました。

不動産鑑定士の鑑定の結果は,当方の主張に近い金額であり,この鑑定評価を基準にして,遺産分割調停前の提示額よりも1000万円以上多い代償金を受領できる内容で,遺産分割協議が成立しました。

弁護士の所感(コメント)

岡本綜合法律事務所が相続対策に家族信託をすすめる理由不動産の評価は相続開始時の時価によりますが,時価の算定には費用もかかりますので,当事者が合意すれば,固定資産評価額や路線価などを基準に評価することもあります。

しかし,地域や経済情勢によっては,固定資産評価額等と時価が大幅に乖離しているケースもあります。

そのようなケースでは,時価を算定して,その裏付け資料を提出する必要がありますが,不動産鑑定士に鑑定を依頼した場合,相当額の鑑定費用の負担が生じます。

本件のように資産総額がそれほど大きくないケースでは,依頼者にとって,鑑定費用の負担が重荷になることもあります。

そこで,不動産業者とのネットワークを駆使して,無料で複数の業者に査定書を作成してもらい,その後,裁判所を通じて簡易な鑑定をすることで依頼者の負担を最小限に抑えつつ,受領できる金額を大幅にアップすることに成功した案件でした。

 

 

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この記事の監修者

監修者:弁護士・税理士 岡本成史

【専門分野】

相続、不動産、企業法務

 

【経歴】

平成6年に、京都大学法学部在学中に司法試験合格。平成9年に弁護士登録後、大阪の法律事務所勤務を経て、平成18年10月に司法修習の配属地でもあった福岡で岡本綜合法律事務所を設立。

 

平成27年に相続診断士を取得し、相続の生前対策に積極的に取り組む。また、平成29年には宅地建物取引士(宅建)、平成30年には家族信託専門士、税理士の資格を取得・登録。不動産や資産税・相続税にも強い福岡の弁護士として活動している。

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