自宅売却時の譲渡所得税の節税に成功して実質手取額を増やすことができた事例

1 相談内容
2 弁護士の活動内容
3 結果
- 3.1 遺産分割調停について
- 3.2 不動産について
4 弁護士の所感（コメント）

相談内容

今回、父親が死亡され、母親は父親よりも先に亡くなっていたため、相続人は依頼者とその姉の2人でした。

遺産は、自宅の不動産と預貯金1000万円程度でした。

父親の生前、姉が父親と同居しており、現在も姉が自宅不動産での居住を継続していましたが、姉は宗教にはまって多額の献金をしており、一部父親の預貯金を使い込んでいる疑いもありました。

依頼者としては、早期に解決することを希望しておられたため、父親の生前の使い込みの有無等については追及しないが、死亡時に現に存在している遺産については、きっちり半分にしてもらいたいということでした。当初、姉妹で協議をしておられましたが、自宅に居住し続けたい姉は、のらりくらりと返事をせず、時間だけが経過していったため、弊事務所に御依頼をされました。

※　色がついている方が関係者の方々です。

弁護士の活動内容

小職は、受任後、直ちに姉に対し、受任通知を発送し、その後、姉の代理人との間で協議を進めました。その間に、姉が父親から贈与を受けていた点について特別受益であることを認めさせるなど、協議は進んでいましたが、財産の全容が明確になり分割方法を協議する段階で、姉からの返答がなくなりました。

姉は自宅での居住の継続を希望する一方で、自宅を相続する場合に支払うべき代償金の準備ができないものと思われました。そうしますと、姉は代償金に充てる金額をどこかで調達するか、自宅を処分するしか方法はありませんが、自宅を処分するという決断ができないことから回答がなくなったものと推測されました。そこで、これ以上は話し合いでは進展しないと判断し、家庭裁判所に遺産分割調停の申し立てを行いました。

結果

遺産分割調停について

推測したとおり、相手方である姉は自宅を処分せざるを得ないことを理解しつつも、その決断ができない状況であることが調停手続の中で明らかになるとともに、自宅を売却せざるを得ないことを理解し、第2回期日には、自宅不動産も処分した上で、預貯金も含めて（また特別受益も考慮した上で）各2分の1の割合で現金を取得することで大枠の合意が成立しました。

しかしながら、相手方である姉は、転居先である賃借物件の選定と引越のために一定期間の猶予がほしいとのことでしたので、調停の期日を数ヶ月後に設定するとともに、その間に姉は移転先を探し、あわせて自宅不動産の売却活動を進めました。その後、相続人らの希望価格で購入し、なおかつ姉が移転する期間を考慮して数ヶ月後の決済・引渡しで良いという購入希望者が見つかり、ほぼ解決の道筋が見えました。

不動産について

しかし、不動産に関して、以下の２つの遺産分割の方法が考えられました。

①相続人2名の共有での相続登記をした上で、相続人2名で不動産を売却する方法

②姉が単独で相続した上で、依頼者に対し、代償金を支払う方法

法的にはどちらを選択しても、最終的な結論に際はありませんが、調停まで手続をした相手方の単独名義にした場合のリスクを考えると、①の方法を選択した方が無難ですが、今回の場合、自宅不動産に居住している姉が、自宅不動産を売却した方が、税務上有利でしたので、②の方法を選択して調停を成立させました。その結果、不動産を単独で相続した姉が、予め決定していた購入希望者に対し、自宅不動産を売却したうえで、その売却代金から、依頼者に代償金を支払って無事に解決しました。

弁護士の所感（コメント）

居住している自宅不動産を処分しないと解決しない場合など、頭では理解していても、明確に不動産を処分する決定をすることは難しく、そのために話し合いが並行線のまま時間だけが経過することがあります。本件では、そのような事情にあることを推測できた段階で、早期に調停申立てすることで、調停申立後早い段階で、事実上、遺産分割の内容について合意できた事案です。

不動産を売却して、利益が発生する場合には、その利益（所得）に対し、譲渡所得税等が課税されることになります。不動産の所有期間が５年を超える長期譲渡所得で、所得の20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）の税金負担が発生します。ただし自宅（居住用財産）を譲渡した場合には、3,000万円の特別控除の特例があり、譲渡所得3,000万円までは税金がかかりません。

そのため、仮に不動産全体で、1,000万円の譲渡所得が発生する場合、姉が不動産を相続して売却した場合には、1,000万円から3,000万円を控除しますので、譲渡所得税は発生しないことになります。

ところが、相続人2名で不動産を共有にした上で、売却した場合、依頼者にとって、当該不動産は自宅ではありませんので、姉が取得した1/2相当の部分には特別控除が使えますが、依頼者が取得した1/2相当には特例は適用されず、譲渡所得に対して約100万円の税金が発生することになります。

1,000万円×1/2×20.315％＝1,015,750円

このように本件では税務上の負担も考慮して遺産分割の方法を決定し、依頼者の手元に残る金員を最大化できた案件です。

なお、この特別控除の特例は、共有者ごとに使えます。したがって、例えば両親と子が同居している父親名義の不動産があり、父親が死亡した際に、相続によって母親と子の各1/2の共有となった上で、不動産を処分した場合には、3,000万円×2人＝6,000万円の特別控除があることになり、自宅を6,000万円で売却しても税金が発生しないことになります。

今回の事例のように不動産が絡み、また売却が想定される場合には、遺産分割の内容についても、税負担を考慮して決定することで、現実に依頼者が受けられる経済的利益も変動することになります。