不動産オーナーのための家族信託

高齢の不動産オーナーによる相続税対策としてのマンション建築等

不動産オーナーによる相続税対策の1つとして，所有する更地に収益用の不動産を建築したり，古い建物が存在する土地において旧建物を解体した上で，新たに収益用の建物を建築するという方法があります。

しかしながら，新築物件の建築のためには，計画の検討・策定，旧建物の解体，建物建築工事の契約・施工，金融機関からの融資と工事代金の決済という行程があり，契約から建物完成・引渡しまで1年前後の期間を要することもあります。

また，完成引渡しを受けた収益物件には，新たに入居者（賃借人）を募集し，入居者との間で賃貸借契約を締結する必要があります。

ところで，高齢の不動産オーナーが，いつ認知症等を発症するなどして，判断能力を失ってしまうかは予測できません。

判断能力を喪失した結果，折角計画ができあがったのに，建築会社との工事請負契約の締結ができなかったとか，工事は着々と進んでいるのに，金融機関とのローン契約が締結できなくなってしまい，マンション建築がストップしてしまったという事態が生じる危険があります。

このような事態を回避するための対策として，信託制度を利用することが考えられます。

信託制度の活用

このような場合，不動産オーナーは，マンション建築予定の土地と金融資産を信託財産として，信頼する親族（例えば子）を受託者とする信託契約を締結します。

受託者である親族は，信託契約の内容に基づき，マンション建築や融資に関する契約を受託者としての権限で実施していくことができます。

また，マンション建築後の入居者との賃貸借契約の締結・更新・解除等や固定資産税や火災保険料の支払いなども受託者の権限で行えますので，不動産オーナーである委託者が判断能力を喪失しても，その後の管理，運用なども問題なく実施することができることになります。

ただし，民事信託，家族信託という制度は注目されてはいるものの，まだまだ一般化しておらず，金融機関や建築会社によっては対応してくれない会社もあります。

そのためにも，信託に精通した弁護士を通じて，事前の説明，交渉等によって，関係者の理解を得ておくことが重要です。

不動産共有によるリスク対策

不動産オーナーの相続においては，不動産が財産の多数を占めてる一方で，現金等の流動資産が乏しいということがあります。

このような場合，何らの対策も講じないと，不動産を将来的に兄弟・親戚等で共有せざるを得ない事態を招くことがあります。あるいは、既に親の相続に際して，兄弟・親戚等で不動産を共有しているという方もおられるかと思います。

しかし、不動産を相続して共有状態に置いてしまうことは大きなリスクを伴います。

共有になってしまうと、共有不動産は、共有者全員が同意・協力しないと換価処分等ができませんので、共有者間で確執があると、不動産の有効活用ができなくなる可能性があります。

相続人である兄弟姉妹は仲が良かったとしても，共有状態が長期化した場合，共有者が死亡して相続が発生するなどすると，叔父叔母と甥姪，従兄弟同士の共有という状態になり，共有者の数が増えて意見の集約ができないようになったり，共有者間の交流が希薄になり意思疎通自体が困難になるなど，益々換価処分等が難しい状況に陥ってしまいかねません。

そこで，不動産の共有を避けるというのは相続においての鉄則になります。

信託制度の活用

このような場合も，信託制度の利用による対策も可能です。

例えば，不動産オーナーを委託者兼受益者，その子Ａ男を受託者とする信託契約を締結し，不動産オーナー死亡後，子Ａ，Ｂ，Ｃの３人が各３分の１の二次受益者にします。

そして，信託契約において，将来，受託者の判断で不動産の立替や売却する権限を与える内容にしておきます。

これによって，信託受益権を相続人である子に公平に取得させ，不動産からの賃料収入等を公平に受け取れるようにしつつ，将来，受託者Ａの単独の判断で不動産の立替や売却が可能となり，不動産の塩漬けを回避することも可能となります。

勿論，複数の不動産があったり，多くの金融資産がある場合などは，遺言によって，個別具体的に誰がどの財産を取得するのかを定めておく方が，効果的な場合もありますので，あくまで信託制度も不動産オーナーの相続対策の１つの方法であるとご理解いただき，現実にどのような対策をとるべきかは弁護士等の専門家に御相談ください。