共有名義の土地を相続したのですが、売却することはできますか？

Ｑ　先日父が亡くなりました。父の相続人は、私（Ａさん）のみです。
　　父の財産として、不動産があります。しかし、その不動産は、父と叔父が２分の１ずつ権利を有して

　いる共有名義になっています。

　　私（Ａさん）は、自身が居住する不動産を所有しているので、父と叔父の不動産については、売って

　お金に変えたいと思っています。
　　しかし、「不動産を売却したい。」と、叔父に連絡をしても、返事がありません。叔父の了承を得て

　いないのに、父から相続した不動産を売却することはできるのでしょうか？

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Ａ　叔父さんの了承なく、不動産全体を売却することはできませんが、相続した共有持分（1/2）のみを

　譲渡することは可能です。その際は、他の共有者の同意は不要となります。

　

　しかしながら、不動産の共有持分の譲渡には、様々な問題点があるので注意が必要です。

　

「共有」とはどういう状態？

　

　「共有」とは、持分（※共有物に対して有している支配の割合のこと）を有した数人が、一つの物を共同所有することをいいます。

　
　共有している不動産は、他の共有者の同意なく、「処分」することができません。

　共有不動産全体の売却は、「処分」にあたります。そのため、本件のＱ＆Ａでは、叔父さんの了承がないまま、共有不動産全体を売却することはできません。

　このように、共有の不動産は、共有者の意向が一致しているうちは、大きな問題が起こりにくいです。しかし、相続などによって共有者が変わったことにより、意図せずして、別の方との共有状態が生じてしまった場合には、注意が必要です。共有者の一方が売りたいと考えているのに対し、他の共有者がそれに反対している場合などには、トラブルが生じてしまう可能性が高いです。

 

「共有持分のみの譲渡」であれば、他の共有者の同意はいらない！

　

　前記のとおりですので、一部の共有者のみで、共有不動産の全体を売却することはできません。一方で、自分が持っている共有持分のみを売却する場合には、他の共有者の同意は不要です。

 

　例えば、本件のＱ＆Ａのように、不動産の２分の１の持分を相続した場合、その２分の１の持分のみを売買する際には、叔父の同意は不要です。

　しかしながら、共有持分の売却については、デメリットも存在します。

 

売却金額が相場に比べて安くなりやすい

 

　共有不動産は、全員の同意がなければ、不動産全体を売却することができません。共有物が建物の場合には、自由に建て直したりできないなど様々な制約を受けます。

 

　このような制約をなくしたいという思いで、共有関係を解消したくても、共有権利者全員で協議をする必要や、場合によっては裁判をする必要があるなど、費用や時間を要します。

 

　このように、面倒・トラブルの芽がある共有不動産については、皆様取得したくないと思うのが通常なので、結果として需要がなくなってしまいます。そのため、共有持分を売却する際には、相場に比べて大幅に安くなることがあります。

 

共有者とトラブルになりやすい

 

　自分が持っている共有持分のみを売却する場合には、他の共有者の同意は、法的には不要です。しかし、不動産の共有持分を買い取った業者は、他の共有者に対しても、共有持分の売却を持ちかけたり、税金等の固定費についてどのように負担するかなど、協議を申し入れるでしょう。

 

　このような連絡が突然来ると、他の共有者も驚いてしまい、持分を売却したあなたに対し、「なぜ事前に言ってくれなかったんだ」などと、人間関係に亀裂が入るなどのトラブルになるリスクがあります。

　　

共有関係を解消する方法

 

　共有持分のみを売却する方法の他に、共有関係を解消する方法を紹介します。

 

共有者の持分を買取る

 

　ご自身の資力に余裕がある場合や、自身の有する共有持分が多くを占めている場合は、他の共有者の持分を買い取って自身が１００％の所有者となる方法があります。その後は、所有し続けても構いませんし、自身で不動産の売却をするという方法も可能になります。

 

　このような方法を取ると、条件が合うまで、腰を据えて不動産の売却手続きを進めることができますが、一方で、他の共有者との売買契約を成立させることと、資金を用意する必要があるというハードルがあります。

 

共有物分割をする

　　

　「共有物分割」とは、共有関係を解消して単独所有に移行させることをいいます。この場合、まずは協議による分割を試みることになり、合意が得られた場合、分割の内容や方法については、共有の当事者が自由に決めることができます。

 

　共有者間において、分割の協議が整わない場合には、裁判によって共有物の分割が行われます。裁判では、現物分割・換価（競売）分割・代償分割の方法があります。

 

　　①　現物分割

　　　　共有持分の割合に応じて、共有物を物理的に分ける方法をいいます。

　　②　換価（競売）分割

　　　　競売によって、共有物を第三者に売却し、売却代金から諸経費を控除した残金を、共有持分の割

　　　合に応じて分ける方法をいいます。

　　③　代償分割

　　　　共有物を、共有者の一人（又は複数）の所有とし、共有物を取得した者が他の共有者に代償金を

　　　支払う方法をいいます。

 

 

　ちなみに・・・

　　不動産は、建物自体を物理的に分割することは困難であることや、土地の形状・面積などを鑑みる

　と、現物分割をすることは現実的とは言えません。そのため、裁判における共有物の分割においては、

　競売による分割や代償分割による方法がほとんどです。

 

　　近年では、競売においても、時価に近い金額で落札される例も多いですが、いくらで売却できるか分

　からない点や、手続きに時間を要する点などから、当事者間で協力して、任意売却を進めることもよく

　行われます。

 

　　また、代償分割については、これまで法律の定めがなく、最高裁判所の判例によって認められていま

　したが、民法の改正により、代償分割が可能であることが法律に明記されることになりました（新民法

　２５８条２項２号）。

 

所在等不明共有者がいる場合の、共有持分取得手続について （令和３年改正）

　

　共有物分割の裁判においては、共有者全員を当事者として、裁判をしなければいけませんので、手続きや費用の負担が大きいのが現状です。

 

　更に、共有者の一部の方が所在不明である場合には、不在者財産管理人（※不在者の代わりに、財産を管理する人のことをいいます。）の選任の申立てをして、交渉せざるを得ず、手続きとして煩雑なうえに、不在者財産管理人への報酬等の費用も問題となっていました。

 

 

　　【改正法】　　

　現在は、民法が改正されたため、共有者は、裁判所の決定を得ることで、所在等不明共有者（氏名等不特定を含みます。）の不動産の持分を取得することができることとなりました。

 

　この場合、不動産を取得する代金（時価相当額）を供託することとなります。他の共有者を、当事者とする必要はありませんので、手続き的な負担は軽減されます。

 

　なお、所在等不明と認められるためには、登記簿のほかに、住民票等を取得するなどの調査をして、その共有者の所在等が不明であると、裁判所が認める必要があります。

 

 

 

　また、改正法では、裁判所の決定によって、申立てをした共有者に対し、『所在不明の共有者の持分を含んだ不動産全体を、第三者に譲渡する（※ただし、所在等不明共有者以外の全員が、特定の者に対して、有する持分の全部を譲渡することが条件）権限』を付与することができる制度ができました。

 

　例えば、不動産が３人の共有であるところ、そのうちの１人が所在不明である場合とします。

 

　この場合、法律で定められた手続きを経て、不動産の時価相当分を持分に応じて按分した額を供託します。その後、裁判所の決定を得ることで、所在不明者の同意なく、共有不動産全体を第三者に売却することができます。

　

　この制度は、遺産共有の場合（※相続の結果として、相続人間で共有になった場合のこと）には、遺産分割をする機会が与えられるべきという価値判断から、相続が開始してから１０年を経過していなければ利用することができません。

 

　あわせて読みたい＞＞　【民法改正】所有者不明土地等関係の主な改正項目を弁護士が解説

 

まとめ

　

　今回の内容は、以下のとおりです。

　　

　　(1)　 「共有」とは、持分を有した数人が、一つの物を共同所有することをいいます。共有している

　　　　不動産は、他の共有者の同意なく、「処分」することができません。

　　(2) 　自分の共有持分のみを売却することはできますが、その分金額が安くなってしまったり、他の

　　　　共有者とのトラブルが生じる可能性があります。

　　(3) 　共有関係を解消するためには、共有者から持分を買取る方法や、共有物分割の手続きを進める

　　　　方法があります。

　　(4) 　裁判における、共有物分割の手続きでは、換価（競売）分割・代償分割による方法が多いで

　　　　す。

　　(5) 　共有者が所在等不明である場合は、裁判所の決定を得て、所在不明共有者の持分を、第三者に

　　　　売却することができる制度が創設されました。

 

　共有関係となっている不動産については、意見が対立してしまった場合、自由に処分することができません。また、不動産にかかる税金等の各種負担についても、トラブルが生じやすいです。

 

　また、共有関係は感情的対立も生じやすく、不動産という高額なものを扱うことも相まって、問題解決までに時間や労力がかかってしまう可能性が高いです。

 

　共有関係についてのお悩みがある場合には、まずは弁護士にご相談ください。相手方を感情的に刺激せず、法的に道理の通った協議を進め、迅速に利益を最大化できるように、弁護士の助力を受けることをおすすめします。

 

　当事務所は、弁護士歴２６年以上の弁護士が在籍しており、多くの専門性を要する不動産の共有に関するご相談を受けてきました。机上の法律知識だけでは得られない、多数の相談や解決実績に裏付けられた実践的なノウハウを蓄積しております。

 

　こういった経験から、不動産の共有関係の問題はもちろん、相続全般について、皆様に最適なサポートを提供いたしますので、お悩みの方は是非一度、当事務所にご相談ください。

 

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