土地と建物の名義が違う相続不動産は売却できますか？

0.1 相続人全員が、不動産の売却に合意している場合

1 遺産分割協議書を必ず作成しましょう！

Ｑ　私の父が亡くなって１年が経ちます。

　　私の母は、父よりも先に死亡しているので、父の相続人は、長男と、次男である私です。

　　父の遺産は、土地（評価額２０００万円）と４００万円の預金です。なお、遺産の土地の上には、長　　

　男名義の家屋があります。

　　私は、父の土地を売却して、その代金を相続人である兄と分割することを考えています。
　どのような手続きを行えば、不動産を売却することができますか？

Ａ　被相続人（亡くなった方）が遺言書を作成していない場合、相続人の間で、なくなった方の財産をど

　のように分割するのか話し合う必要があります。（※「遺産分割協議」といいます。）

　「遺産分割協議」で、相続人全員が、被相続人の不動産を売却することに合意した場合は、売却手続きを進めて、その売却代金を相続人全員で分割することになります。

　しかし、本件のＱ＆Ａのような場合は、亡くなったお父様名義の土地の上に、相続人である長男名義の家屋があることから、長男は、父名義の土地の売却に合意しないことが考えられます。

　なぜなら、土地は父名義で、その上にある家屋は長男名義であるため、土地と家屋をあわせて売却するか、家屋を解体して更地として売却するということが必要になるからです。

　勿論、土地と建物を別々に売却することも可能ですが、後々土地所有者から家屋の明渡しを求められるリスクがあります。また、土地だけの売却に関しては、その上に家屋が存在している以上、自由に利用できない可能性があることから、個別に売却されるケースは殆どありません。

　以下では、相続人全員が、被相続人の不動産の売却に合意している場合と、合意が成立しない場合の対応方法、それぞれについて解説します。

相続人全員が、不動産の売却に合意している場合

遺産分割協議書を必ず作成しましょう！

　被相続人（亡くなった方）の名義のままでは、不動産を売却することができません。不動産の名義変更をするためには、『遺産分割協議書』を作成しなければなりません。これには、【不動産などの遺産を売却して、得られた売却代金を相続人全員で分割する。】というように、協議が成立したことを記載する必要があります。

　『遺産分割協議書』の記載方法については、２つあります。

　遺産分割協議書について詳しくはこちら＞＞

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共有名義で登記を行う場合

　　共有名義の登記とは　　

　被相続人（亡くなった方）の名義から、相続人全員の共有名義に変更して売却する方法です。一旦は相続人全員の共有名義にして、売却された後に、買主となった方の名義に変更することとなります。

　　共有名義の登記のメリット　　

　共有名義にすると、相続人全員で協議して、代表者を決める必要がありません。また、登記が実態に即したものになるため、税金関係の問題が起こりにくいというメリットがあります。

　　共有名義の登記のデメリット　　

　共有名義にすると、相続人全員が不動産売買の当事者として関与する必要があります。買主が決まり、所有権移転をする際も、相続人（共有者）全員が申請書類に署名押印する必要があり、手間が増えることがデメリットとなります。

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　　遺産分割協議書記載例　　

　などと記載するとよいでしょう。

　遺産分割協議書について詳しくはこちら＞＞

単独で登記を行う場合

　　単独登記とは　　

　相続人の中で、代表者を１人決定して、その代表者の名義に変更して売却する方法になります。その後、不動産の買主となった方の名義に変更します。

　　単独登記のメリット　　

代表者１人で、不動産の売却手続きを進めることができるため、手続きが簡単です。媒介契約書や売買契約書、買主への所有権移転登記申請書類なども、代表者１人の署名押印のみで行うことができます。

　　単独登記のデメリット　　

　相続人の中から代表者を１人決めるため、相続人の間で意見が合わないと、トラブルになる可能性があります。また、代表者となった方が、売却代金を勝手に使い込むリスクもないとはいえません。

　そのほか、代表者の名義にすることで、固定資産税の納税通知が代表者宛に届くため、事前に取り決めをしておかないと、固定資産税の分担をめぐってトラブルになる可能性もあります。

　　遺産分割協議書記載例　　

　などと記載するとよいでしょう。

　本件のＱ＆Ａのように、父名義の土地の上に、長男名義の家屋がある場合には、家屋も一緒に売却するか、家屋を解体して、更地として売却することが必要になります。その場合は、売買代金を土地と家屋にどのように振り分けるのかや、解体費用を誰が負担するのかなども、別途協議する必要がありますので、ご注意ください。

相続人が、不動産の売却に合意しなかった場合

　被相続人（亡くなった方）の不動産を売却するためには、名義変更する必要があります。しかし、相続人のうち１人でも、不動産売却に合意していない場合には、売却手続きを進めることはできません。というのも、『遺産分割協議』で、全員からの合意を得られるまでは、被相続人（亡くなった方）の財産を共有している状態になるからです。

～詳しくはこちら～

　　?　共有不動産の売却を希望していますが、他の共有者が同意しない場合にはどのようにすればいいですか？

不動産の取得を希望する相続人に、資力がある場合

　被相続人（亡くなった方）の不動産の取得を希望する相続人に、資力がある場合は、『代償分割』をすることも考えられます。『代償分割』とは、ある相続人が不動産などを取得する代わりに、他の相続人に対して、相当の金銭を支払って調整することで分割する方法です。

　本件のＱ＆Ａでは、長男が、父名義の土地を相続する代わりに、相続分に見合った金銭（代償金）を、二男に対して支払うことになります。

　（例 ※本件のＱ＆Ａ）

　　　相続財産　土地２０００万円・預貯金４００万円

　　　相続分　長男：２分の１

　　　　　　　次男：２分の１

　　　　　各１２００万円ずつ相続する権利がある

　　この場合、長男が不動産を取得するためには、二男が預貯金４００万円を相続したうえで、さらに、　

　長男から二男に対し、代償金として８００万円を支払う必要があります。

　　二男は、長男からの代償金８００万円✙預貯金４００万円を取得できれば、相続分に従って相続した

　場合と同様の結果を得ることができます。

～当事務所の解決事例～

　　?　不動産の処分方法について複数のシミュレーションを提示することで代償金を低額に抑えて有利な解決ができた事案

不動産の取得を希望する相続人に、資力がない場合

　被相続人（亡くなった方）の不動産の取得を希望する相続人に、資力がない場合は、『換価分割』を求めることになります。不動産の取得を希望する相続人と話し合って、不動産売却について合意する必要があります。

　それでも話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所に、『遺産分割調停』の申立てを行うことになります。調停は、裁判所で行われる手続きですが、これも調停員を含めた話し合いであることには変わりないので、最終的には、相続人全員の合意が必要になります。

　なお、調停が成立しない場合には、裁判官によって、遺産分割の方法を決定する手続きである『審判』に移行することになります。不動産の取得を希望する相続人に資力がない場合は、「換価分割を行う。」という内容の審判が出されることが多いです。

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　　?　代償金を取得したいけど、他の相続人に資力がない場合はどうすればいい？

　　?　自宅不動産を取得したいけど、多額の代償金を払えない・・・

　不動産の持分譲渡

　『遺産分割調停』のような手続きに、出来るだけ関わらないようにする場合は、自身の不動産の持分を、有償で譲渡することもできます。しかし、不動産全体ではなく、あくまで持分の譲渡であることから、買い手が見つからないことがほとんどですし、譲渡できたとしても、価格が低額になることが考えられます。

まとめ

　相続した不動産の売却を考えている場合は、相続人全員が売却に合意する必要があります。そして、売却した後の代金は、相続人の間で分割することになります。その際、必ず『遺産分割協議書』を作成しましょう。『遺産分割協議書』の作成には、注意点がありますので、内容については、弁護士に相談することをおすすめします。

　なお、不動産の売却について、合意が成立しない場合には、被相続人名義の不動産を売却することはできません。

　この際、不動産の取得を希望する相続人に資力がある場合は、『代償分割』をすることが考えられます。

　不動産の取得を希望する相続人に資力がない場合は、『換価分割』の交渉を行います。この場合は、交渉を慎重に行う必要があるため、まずは弁護士にご相談ください。

　当事務所は、弁護士歴２７年以上の弁護士が在籍しており、多くの相続に関するご相談を受けてきました。机上の法律知識だけでは得られない、多数の相談や解決実績に裏付けられた実践的なノウハウを蓄積しております。こういった経験から、不動産売却のアドバイスや、遺産分割協議書の作成方法だけでなく、相続全般について、皆様に最適なサポートを提供いたします。お悩みの方は是非一度、当事務所にご相談ください。